Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

Действия дольщика при банкротстве застройщика Права потребителя

Что делать дольщику при банкротстве застройщика

Составить единый алгоритм действий при банкротстве застройщика сложная задача. Имея определенную практику по данному вопросу, можно дать общие направления и рекомендации дольщикам по защите оплаченных ими жилых помещений в строящихся домах.

Ситуации и законодательство

Дольщики на момент банкротства или на момент приостановки строительства могут оказаться в различных ситуациях. Например:

  • этап строительства дома (котлован, коробка, завершенный с некоторыми недоделками, полностью завершенный, но не введенный в эксплуатацию);
  • полученные застройщиком документы (продление разрешения на строительство, акт госстройнадзора об устранении недостатков, акт госстройнадзора об отсутствии недостатков, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, постановка объекта на кадастровый учет);
  • способ заключения договора (договор участия в долевом строительстве, договор уступки прав требований);
  • оплата участником долевого строительства цены договора (не оплачен, частично оплачен, полностью оплачен);
  • и прочие моменты.

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются гражданским законодательством и ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…», принятым 30 декабря 2004 г.

После признания застройщика банкротом применяется ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)», принятый 26 октября 2002 г.

Процедура банкротства

Заявление о признании банкротом могут подать:

  • сам застройщик;
  • кредиторы (лица, перед которыми у застройщика имеется задолженность);
  • фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Заявление о признании банкротом рассматривается только Арбитражным судом.

Если будет установлено, что застройщик не в состоянии рассчитаться с кредиторами, то судом принимается решение о признании его банкротом. Одновременно назначается конкурсный управляющий, который фактически становится руководителем организации.

Началу процедуры банкротства предшествует подача уполномоченным лицом (кредитором, фондом или застройщиком) заявления о признании банкротом. Как правило, о подаче такого заявления дольщикам становится известно из СМИ или по «сарафанному» радио. Также информацию можно отслеживать на сайте арбитражного суда.

Рассмотрение заявления происходит, как правило, через месяц после подачи. Если доказательств достаточно, суд признает застройщика банкротом. Если недостаточно, то откладывает заседание на неопределенный срок (как правило месяц).

Таким образом, до официального признания застройщика банкротом у дольщика есть время принять взвешенное решение в отношении оплаченного жилого помещения (квартиры). О каких именно решениях идет речь рассмотрим ниже!

Застройщик официально признается банкротом после принятия Арбитражным судом решения о признании его банкротом.

Одновременно с принятием решения о признании застройщика банкротом назначается конкурсный управляющий, который выполняет обязанности руководителя. К нему переходят функции управления.

Действия дольщика до признания застройщика банкротом

До признания застройщика банкротом по большей части от действий дольщика ничего не зависит. Дольщики могут проявлять гражданскую инициативу – участвовать в согласованных митингах, требуя от властей помощи, писать письма в различные инстанции.

За это время рекомендуется подготовить пакет документов для последующего направления конкурсному управляющему: договор ДДУ, договор уступки (при наличии), документы об оплате и прочее.

Признание права собственности до банкротства

Смысл процедуры банкротства заключается в том, что требования кредиторов удовлетворяются за счет имущества должника. Строительная техника, здания, помещения, офисная оргтехника, объекты интеллектуальных прав, денежные средства на счетах – все это попадает в так называемую конкурсную массу. Это имущество реализовывается на торгах, а вырученные денежные средства распределяются пропорционально между кредиторами.

В эту конкурсную массу попадают и незавершенные строительством объекты. Дольщику необходимо понимать, что, заключая договор участия в долевом строительстве, приобретается не квартира, а право требования передачи квартиры. Поэтому юридически недостроенные помещения являются собственность застройщика и по общим правилам могут быть включены в конкурсную массу и реализованы.

Однако, с 2011 года Закон о банкротстве был дополнен специальными нормами, устанавливающими особенности банкротства застройщика (параграф 7 главы 9 Закона о банкротстве).

Причиной внесения изменений стало необходимость соблюдения конституционной нормы – статьи 40 Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому право на жилище.

При банкротстве в соответствии со ст. 201.1 Закона о банкротстве формируется специальная очередь требований о передаче жилых помещений. После завершения строительства квартира передается дольщику. Другие кредиторы не могут претендовать на данный жилой объект.

Однако в некоторых случаях риск «попадания» жилого помещения в конкурсную массу имеется. В таких случаях закон предусматривает защиту прав дольщика, путем признания права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.

После того как квартира переходит в собственность дольщика, конкурсный управляющий не может совершать по ней сделки. Таким образом происходит защита имущества.

Процедура признания права собственности осуществляется исключительно в судебном порядке. Однако признавать право собственности на жилое помещение не совсем целесообразно.

  • Во-первых, как сказано выше, в отношении жилых помещений формируется отдельный реестр. Включившись в данный реестр, квартира после окончания строительства подлежит передаче дольщику.
  • Во-вторых, это судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины, оплаты услуг юриста, эксперта.

Если дольщик все же принимает решение о признании права собственности, то иск необходимо подать в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика до признания его банкротом. После признания застройщика банкротом все споры рассматриваются в Арбитражном суде.

О процедуре признания права собственности можно ознакомиться в статье «Банкротство застройщика. Как дольщику защитить нежилые помещения?». Процедура аналогичная.

Действия дольщика после признания застройщика банкротом

После официального банкротства дольщик может выбрать одну из следующих процедур: включиться в реестр требований о передаче жилых помещений или получить страховую выплату.

Включение в реестр требований о передаче жилых помещений

После признания застройщика банкротом необходимо направить конкурсному управляющему заявление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

В заявлении необходимо указать следующие сведения:

  • данные застройщика и конкурсного управляющего;
  • данные по договору и оплате за квартиру (укажите стоимость квартир и сколько денег вы уже заплатили застройщику, а также вашу задолженность, если она имеется);
  • данные о жилом помещении, которое должно быть передано дольщику по ДДУ;
  • требование о включении в реестр.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • договор долевого участия (иные документы, которые подтверждают возникновение вашего права на квартиру, например, договор переуступки прав);
  • документы, подтверждающие оплату по договору ДДУ;
  • копия паспорта дольщика;
  • кредитное соглашение, если есть;
  • документы, подтверждающие направление данного заявления в адрес управляющего и застройщика.

Адрес для направления заявления или пункты приема доводятся конкурсным управляющим путем направления почтового уведомления по адресу регистрации дольщика, а также в СМИ. Кроме того, адрес указывается в решении суда о признании застройщика банкротом.

Если квартира приобреталась в долевую собственность двумя или более гражданами, то заявление подписывается от имени всех граждан, указанных в ДДУ как участники долевого строительства.

Образец заявления

[embeddoc url=»https://yurist.club/wp-content/uploads/2018/10/Заявление-о-включение-в-реестр-передачи-жилых-помещений.doc» download=»all» viewer=»google»]

Конкурсным управляющим после рассмотрения заявление выдается уведомление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

После направления заявления требование дольщика включается в реестр. Проверить включены ли требования можно на сайте bankrot.fedresurs.ru.

Получение страховой выплаты

До 2018 года все застройщики обязаны страховать свою ответственность в страховых компаниях. Наименование страховой компании указывалось в ДДУ. При банкротстве страховой компании застройщик в течение 7 дней должен застраховать ответственность в другой компании, о чем уведомить дольщика.

Банкротство является страховым случаем и у дольщика возникает право требования выплаты страхового возмещения. Для этого необходимо обратиться в страховую компанию. Сумма выплаты составляет не менее цены договора. Неустойки, штрафы, пени страховкой не покрываются.

Заявление о выплате страховой премии можно подать в течение двух лет со дня наступления страхового случая.

После 2018 года все строительные компании, при заключении ДДУ с гражданами отчисляют процент в Фонд защиты прав дольщиков. В этом фонде денежные средства аккумулируются и при необходимости направляются на достройку объектов. В данном случае Фонд выполняет функции страховой компании, только обладает более обширными функциями и полномочиями.

Финансирование завершения строительства

Средства на достройку объектов выделяются Фондом. При недостатке средств Правительством РФ, местными властями может быть принято решение о выделении денег из бюджета. Например, при банкротстве Урбан групп Правительство РФ выделило 3 млрд рублей на финансирование завершения строительства.

[embeddoc url=»https://yurist.club/wp-content/uploads/2018/10/Распоряжение-Правительства-РФ.pdf» download=»all» viewer=»google»]

Admin
Добавить комментарий

  1. Олег

    С этого года деньги дольщика идут банку, а незастрйщику непосредственно. Платит ли банк какие-то проценты за то, что деньги дольщика находятся на его счетах?

    Ответить
    1. Admin автор

      В данном случае банк оказывает услугу по хранению денежных средств, выступая в качестве гаранта. На сколько известно, перечисленные деньги на покупку жилья в строящемся жилье, банк не имеет права использовать по своему усмотрению.
      Поэтому проценты за пользование денежными средствами банк уплачивать не должен.

      Ответить
  2. Дима

    Может ли застройщик продать недостроенный дом другой фирме, которая берет на себя его обязательства, без согласования этого с дольщиками?

    Ответить
    1. Admin автор

      Для начала уточним, что приобретая квартиру по ДДУ, дольщик приобретает право требования о передаче квартиры, а не саму квартиру. Это существенное замечание и это нужно понимать.
      При заключении ДДУ дольщик является кредитором, а застройщик — должником.
      Учредитель вправе продать, реорганизовать, осуществить слияние принадлежащего ему юридическое лицо — организацию. Согласно статье 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо. Т.е. при продаже фирмы, обязательство этой фирмы переходят к новой фирме, за исключением обязательств по возмещению морального вреда (при наличии таковых).

      Ответить
  3. Иван

    Должен ли застройщик согласовывать с дольщиками продажу недостроенного здания другой фирме?

    Ответить
    1. Admin автор

      Нет, не должен. При продаже объекта долевого строительства застройщик должен уведомить дольщиков о смене собственника.

      Ответить
  4. Ирина

    Советуют писать куда только можно жалобы, подавать в суд. Но все это настолько растянуто во времени, что может длиться годами. Есть ли государственное учреждение, которое курирует эти вопросы?

    Ответить
    1. Admin автор

      В настоящее время вопросами проблемных объектов долевого строительства занимается Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Фонд2014.рф

      Ответить
  5. Иван

    Есть ли возможность в таких ситуациях нанять юриста, который будет работать на условиях оплаты за результаты, т.е. по факту получения квартиры или возвращения средств, выплаченных застройщику?

    Ответить
    1. Admin автор

      Гражданским законодательством предусмотрена свобода договора, т.е. стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом. При этом услуги юриста — это его работа, которая не зависит от результата. В любом случае закон не запрещает составить договор на оказание юридических услуг с оплатой за результат. Такие договоры запрещены только в рамках уголовного судопроизводства.

      Ответить
  6. Михаил

    Писать обращения во все организации, какие только можно. Желательно коллективные. Придется, не взирая ни на какие обещания, подавать иск в суд. Не теряйте времени, выслушивая обещания.

    Ответить
  7. Владимир

    Фонд защиты прав дольщиков — это единый федеральный фонд, действующий на территории всей РФ? И, судя по таким суммам влияния, он полностью подконтролен Правительству? Просто не слышал раньше таких формулировок «публично-правовая компания».

    Ответить
    1. Admin автор

      Учредитель фонда — Российская Федерация. Фонд создан в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов.

      Ответить