Советы при покупке квартиры

Советы при покупке квартиры

Покупка недвижимости дело ответственное. В этой статье юрист Станислав Белозерский делится советами при покупке квартиры и рассказывает не только что проверять, а также как и где проверять.

Совет первый. Отсутствие зарегистрированных лиц в приобретаемой квартире – момент положительный

Проверяйте, зарегистрирован ли в приобретаемом жилом помещении кто-либо на момент сделки. При этом необходимо помнить следующее. Если никто не зарегистрирован – хорошо. Если зарегистрирован продавец, то он обязан сняться с регистрационного учета до конкретной даты (дата указывается в договоре). Если зарегистрированы несовершеннолетние дети продавца, то продавец обязан (по тексту договора) снять их с регистрации в продаваемом жилом помещении.

Обратите внимание! Если в покупаемом жилом помещении проживают и (или) зарегистрированы, кроме продавца, другие совершеннолетние граждане, то продавец не может принимать на себя обязательств по снятию их с регистрационного учета, поскольку их правоспособность автономна.

Покупатель должен знать, если после оформления договора купли-продажи в квартире останутся зарегистрированные посторонние граждане (прежние жильцы), их придется выселять принудительно. Снять с регистрационного учета лиц в связи со сменой собственника возможно. Такая процедура осуществляется путем обращения в суд.

Обратите внимание! Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние лица, не являющиеся детьми продавца, то выселить их невозможно без предоставления другого жилого помещения.

В квартиру, в которой ранее были прописаны (зарегистрированы) социально незащищенные субъекты (несовершеннолетние, осужденные, лица, призванные на военную службу), могут вернуться в определенный момент. За представителями этих категорий суд вполне может признать право на проживание в жилом помещении, оспорить которое довольно затруднительно. Поэтому более безопасной является та недвижимость, которая не содержит следов проживания лиц указанной категории.

Сведения о зарегистрированных лицах отражаются в домовой книге, в лицевом счёте и в поквартирной карточке.

Совет второй. Получить выписку из ЕГРП

Обратитесь в территориальное учреждение Росреестра за выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Росреестр выдает выписки по запросу любого гражданина по любому из объектов недвижимости.

В выписке нужно обратить внимание на:

  • ФИО собственника. ФИО собственника, указанные в выписке и ФИО продавца должны совпадать. В противном случае договор будет заключен с лицом не являющемся собственником квартиры.
  • Наличие обременений (аренда, ипотека, арест и прочее). Наличие обременений не повод отказываться от сделки. В этом случае потребуйте от продавца снять обременения перед оформлением договора и получить новую выписку.
  • Также в выписке может быть указано, что данный объект недвижимости в реестре не значится. Это говорит о том, что запрос составлен не корректно или действительно такого объекта попросту не существует. В таком случае необходимо отказаться от сделки.

Совет третий. Пользуйтесь услугами нотариуса

Посещение нотариуса при сделках с недвижимостью с 1998 года стало необязательным, но крайне желательным. Нотариальными услугами можно воспользоваться:

  • при оформлении предварительного договора;
  • при передаче оплаты за квартиру (или другой объект недвижимости);
  • при заключении соглашения о задатке.

Нотариальные сделки крайне сложно оспорить. В случае судебного рассмотрения дела нотариальный договор будет надежным доказательством, т.к. недобросовестная сторона не сможет ссылаться на то, что договор был подписан задним числом, т.к. данные о дате договора вносятся в «Реестр нотариальных действий».

Совет четвертый. Оформить договор титульного страхования

Страхование сделки или титульное страхование – гарантия возмещения возможных убытков, полученных при переходе права собственности приобретенной недвижимости от старого собственника к новому (например, сделка купли-продажи квартиры оказалась недействительной по решению суда).

Страховка полностью покрывает убытки покупателя при признании сделки недействительной. Страховая премия (стоимость) обычно составляет 0,3% от стоимости объекта недвижимости. Т.е. страховка на квартиру стоимость 4 млн. руб. будет стоить 12 000 руб.

Кроме того, специалистами страховой компании будет проведена полностью юридическая проверка приобретаемой квартиры.

При оформлении титульного страхования необходимость в услугах риелтора полностью отпадает. Какой бы опытный риелтор не был, во-первых, его услуги стоят дороже, во-вторых, он не возместит убытков, если что-то пойдет не так.

Совет пятый. Оформить предварительный договор купли-продажи

Сам по себе предварительный договор уже является надежной гарантией того, что продавец после получения задатка продолжит совершение основной сделки. В предварительном договоре указывается все то же, что и в основном, с той разницей что стороны обязуются друг перед другом заключить основной договор в течение определенного срока (к оговоренной дате) или при наступлении определенных условий (одобрение ипотеки). Форма договора – простая письменная или нотариальная (последняя предпочтительнее). Государственная регистрация не требуется. Польза от предварительного договора заключается в следующем:

  • в нем можно предусмотреть ответственность сторон, уклонившихся от сделки (пени, штрафы);
  • у добросовестной стороны появляется дополнительное доказательство – допрос нотариуса;
  • недобросовестная сторона сделки не сможет аргументировать свою позицию скоротечностью принятия решения, например, доказывая кабальность сделки, ее вынужденность и прочее. С момента заключения предварительного договора до подписания основного проходит, как правило, значительное время, достаточное для того, чтобы сторона сделки отказалась от ее совершения.

Совет шестой. Только задаток

Задаток действенная мера по обеспечению исполнения сделки, т.к. влияет на юридически значимое поведение как покупателя, так и продавца. Если продавец отказывается от сделки, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере, а если от договора отказывается покупатель, то он теряет свой задаток (параграф 7 главы 23 Гражданского кодекса РФ). Необходимо обратить внимание на то, что задаток по тексту договора или соглашения должен именоваться именно задатком – это отличает его от аванса. Аванс при отказе от заключения сделки подлежит возврату, причем только в однократном размере, задаток – нет, либо возврату в двойном размере. Если переданная денежная сумма никак не поименована, то судами, как правило, переданная денежная сумма будет признана авансом.

Совет седьмой. Обратить внимание на срок владения квартирой

Обратите внимание на то, когда и у кого продавцом приобреталась квартира. Короткий срок владения квартирой не повод отказываться от сделки.

Как правило, сразу после оформления собственности продают квартиры:

  • наследники после вступления в наследство;
  • компании, специализирующиеся на срочном выкупе.

Но все же существует неписанное правило: чем больший срок квартира находилась в собственности продавца, тем безопаснее такая сделка.

Со сроками есть и другой аспект: если продавец сам купил объект недвижимости с нарушением закона, даже если не знает об этом, то иск к нему может быть предъявлен в течение срока исковой давности. Общий срок исковой давности составляет 3 года. Отсюда вывод – если квартира находится в собственности продавца более 3-х лет, то она не может быть истребована по суду предыдущим продавцом или иными заинтересованными лицами.

Также необходимо понимать и следующий момент – срок исковой давности начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Не исключена ситуация, когда предыдущий продавец в силу каких-либо обстоятельств (длительная болезнь, кома, длительное нахождение за границей, отбывание наказания в местах лишения свободы) может узнать о незаконном переоформлении его квартиры спустя три года, а то и более.

Поэтому срок владения квартирой – это не указание к действию, а повод провести в определенных направлениях дополнительные проверки.

Совет восьмой. Не совершайте подмену договора

Никогда не подменяйте один договор другим. На практике довольно распространена ситуация, когда продавец квартиры, владеющей долей в общей собственности, предлагает покупателю оформить покупку договором дарения. Продавец мотивирует это тем, что при продаже комнаты ему необходимо получить согласие собственников всех других комнат, которые имеют право преимущественной покупки (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ). Это якобы долго (на самом деле получение отказа от покупки занимает 1 месяц). Договор дарения не требует согласия прочих собственников, поэтому возможно его заключить быстро.

Делать этого не рекомендуется по следующим причинам:

  • совершение одной сделки для маскировки другой – это основание для признания сделки недействительной, поэтому покупатель, назвавшийся одаряемым, рискует потерять приобретенную недвижимость;
  • если сделка будет признана недействительной, то суд применит к ней указанные в Гражданском кодексе последствия – вернет имущество прежнему собственнику.

Таким образом, доля квартиры будет возвращена продавцу, который официально вовсе не продавец, а даритель. А вот покупателю, который официально одаряемый, деньги не вернутся, поскольку дарение – сделка безвозмездная и не предполагает никакой оплаты.

Сделка по документам должна соответствовать сделке в натуре.

Совет девятый. Проверить паспорт участника сделки

Проверяйте действительность паспорта всех участников сделки. Это можно сделать на официальном сайте Главного управления МВД РФ. Ответ на запрос будет выглядеть следующим образом.

проверка паспорта при покупке квартирыИмейте в виду, что на этом сайте проверяется только совпадение серии, номера на факт утраты, хищения, истечения срока действия. Если же в паспорте переклеена фотография, то данный сервис этого не определит.

Совет десятый. Проверка подлинности доверенности

Сделки, совершенные по доверенностям, оспариваются чаще всего. Наличие доверенности – повод насторожиться.

Если со стороны продавца выступает представитель по доверенности, то необходимо предпринять попытки по проверке ее подлинности.

Сделать это можно через сайт Федеральной нотариальной палаты.

проверка доверенности при покупке квартиры

Совет одиннадцатый. Осуществить расчет через банк

Рекомендуется как получать, так и перечислять денежную сумму безналичным путем через банк. В этом случае кредитная организация всегда выдаст документы, подтверждающие как факт перечисления денег, так и дату платежа. Этот способ безопаснее и надежнее чем расписка, банковская ячейка. Расписки банально могут теряться. Наличные деньги могут похитить при перевозке. Банковские документы всегда можно восстановить.

Станислав Белозерский

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: