Домой / Недвижимость / Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Участники долевого строительства в 3 из 5 случаев сталкиваются с нарушением сроков сдачи жилья. По данным статистики из всего количества сдаваемых новостроек 60% случаев нарушают указанный в соглашении срок. По закону дольщику полагается неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия (ДДУ). На практике получить ее в полном размере не просто.

Неустойка по закону

Участники долевого строительства имеют право потребовать от застройщика выплатить неустойку по договору в случае несвоевременной сдачи объекта недвижимости.
Неустойка, зависит от размера ставки рефинансирования Центробанка и составляет 1/300 ставки (ч. 2 ст. 6 ФЗ-214).

Для физических лиц неустойка по договору выплачивается в двойном размере, т.е. 2/300 или 1/150 ставки.
Размер неустойки определяется от суммы договора и в указанном объеме выплачивается за каждый день невыполненных застройщиком обязательств. Отсчет начинается с того дня, в который по соглашению предполагалось сдать квартиру дольщику.

Чтобы рассчитать положенную компенсацию самостоятельно, необходимо использовать формулу:
К=С×Пр×(Ст/100) ×(2/300), где
К – размер неустойки (пени);
С – стоимость ДДУ;
Пр – срок просрочки в днях;
Ст – ставка рефинансирования ЦБ.

Например, цена квартиры 3 млн. рублей. Покупатель физическое лицо. Застройщик не выполнил вовремя обязательства. Срок просрочки составил 90 дней. Ставка рефинансирования – 7,75%. Эти значения дадут следующий результат: 3000000×90×7,75/100×2/300=139 500,07 рублей.

Ставка 7,75 применяется с 18 декабря 2017 г. Ранее ставка была установлена в размере 8,25. Сделаем расчет использовав другую ставку и сравним на сколько будет отличаться результат: 3000000×90×8,25/100×2/300=148 500,07 рублей.
Разница в 9000 рублей.

Важно!
Ставка рефинансирования применяется на день исполнения обязательства. Т.е. день, когда подписан акт приема-передачи квартиры.

Требование об уплате неустойки

расчет неустойки по ДДУ

Когда дольщику предъявлять требование об уплате неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия? Такой вопрос обоснован. Пока обязательства застройщика не исполнены в полном объеме точный размер неустойки определить невозможно. Ее размер будет изменяться каждый день.

Окончательный размер неустойки возможно рассчитать только после выполнения застройщиком всех своих обязательств.

Несмотря на это для полноценной защиты своих интересов рекомендуется на следующий день после истечения срока сдачи, установленного договором участия, направить застройщику претензию. В претензии необходимо отразить о нарушении застройщиком принятого на себя обязательства. О праве дольщика взыскать неустойку и иные судебные расходы.

После приемки квартиры (подписание акта приема-передачи) можно определить срок просрочки, и рассчитать размер неустойки. Затем необходимо повторно направить претензию с указанием конкретного размера неустойки. В случае отказа застройщика удовлетворить требования дольщика (или отсутствие ответа в течение 30 дней) необходимо обращаться в суд.

Помимо неустойки участники долевого строительства при несвоевременной сдачи объекта недвижимости имеют право потребовать от застройщика выплатить:

  1. Судебные издержки (гос пошлина, услуги юриста);
  2. Сумму, потраченную за вынужденный поднаем жилья (ст. 15 ГК РФ, ч. 2 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»);
  3. Штраф в размере 50% от взысканной суммы неустойки (ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»);
  4. Компенсацию морального вреда (ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

О всех компенсациях, которые дольщик вправе заявить, читайте в статье «Компенсации дольщикам за просрочку сдачи квартиры по ДДУ».

Освобождение застройщика от уплаты неустойки

Как бы закон не защищал права дольщиков, одновременно он защищает и интересы застройщика. Пользуясь этим, некоторые «хитрые» застройщики прописывают в договоре участия пункт о том, что он освобождается от ответственности за просрочку, если она допущена вследствие нарушения обязательств исполнителями работ (подрядчиками), действиями госорганов, препятствующими строительству.

Для справки:
Застройщиком является организация, осуществляющая строительство на принадлежащем ей участке. Как правило, земля для строительства выделяется местными органами власти и передается в аренду застройщику на срок строительства. Подрядчиком является организация, непосредственно выполняющая строительно-монтажные работы. Застройщиком выполняются функции подрядчика, но так как объем и разновидность работ достаточно широка он вынужден прибегать к помощи «помощников» – подрядчиков.

Эти нарушения и действия они относят к форс-мажорным обстоятельствам. Что получается? Заказали кладку кирпича у ООО «ВаняСтройСервис», учредители которого весь полученный аванс прокутили. А кладки нет. Сроки сорваны. Следующий этап (отделку) выполнять невозможно, стены то нет.

Или такой случай. Пришел Госстройнадзор принимать выполненные промежуточные работы. Да у вас тут стена в нарушении всех норм! Плотность бетона не та. Арматура звенит. Переделывайте. Выкатывает предписание на приостановку работ, да и штраф еще.

Если застройщик докажет указанные обстоятельства, откажет ли суд дольщику в неустойке? Нет, не откажет. Проблемы индейцев шерифа не волнуют.
При этом условия договора, ущемляющие права дольщика по сравнению с правилами, установленными законом, признаются недействительными (ст. 16 Закона «О защите прав потребителей»).

В действительности к форс-мажорным обстоятельствам (обстоятельствам непреодолимой силы) можно отнести войну и военные действия, стихийные или иные бедствия.
Упал на дом метеорит – форс-мажор.
Джумшут решил покурить рядом с газовым баллоном – проблемы индейцев…

При этом нужно понимать, что срок действия обстоятельств непреодолимой силы должен быть меньше или равен сроку просрочки. Если срок просрочки больше, чем срок действия форс-мажора, то проблемы индейцев…

Неустойка на практике

Размер неустойки может быть изменен судом в следующих случаях:
— неверный расчет;
— неустойка несоразмерна последствиям несвоевременной сдачи объекта.
Если в первом случае вопросов не возникает, то во втором как раз наоборот.

Суды любят применять статью 333 ГК РФ. Законодатель не установил предел для такого снижения, поэтому суды могут уменьшать размер компенсации по своему усмотрению.

Например, срок нарушения обязательства составил 400 дней. Стоимость квартиры 3 000 000 рублей. Применяем формулу. 3 000 000×400×7,75/100×2/300=620 000 рублей. Довольно крупная сумма. В случае выплаты неустоек в таких размерах застройщик может обанкротиться. Банкротство приведет к невозможности осуществить выплаты неустоек всем дольщикам. Может привести к полной остановке строительства других объектов.

Учитывая, что норма прибыли застройщика 10-15 % от стоимости строительства, суды снижают размер неустойки до размера этой прибыли. Без уменьшения размера неустойки застройщик будет вынужден осуществлять выплаты за счет других дольщиков что приведет к печальным последствиям.

И дольщики задаются вопросом, зачем законодатель предусмотрел в законе один размер неустойки, а на практике применяется другая норма. Эта практика не стимулирует застройщиков к неукоснительному выполнению обязательств. Так ли это?

Не совсем. Представьте, что вы осуществляете предпринимательскую деятельность. Не важно какая у вас прибыль. Важно, что, если вы не исполните взятые на себя обязательства вы эту прибыль не получите. Точно также и с застройщиком. При нарушении сроков строительства он попросту не получает прибыль. Чем не мера стимулирования для надлежащего исполнения обязательств?

Поэтому на практике неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия составляет, как правило, 10-15% от стоимости недвижимости.

Полезные ссылки:

Претензия застройщику об уплате неустойки по ДДУ

Исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ

Если статья оказалась полезной, поделитесь с друзьями

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *