Домой / Недвижимость / Компенсации дольщикам за просрочку сдачи квартиры по ДДУ

Компенсации дольщикам за просрочку сдачи квартиры по ДДУ

Заключая договор долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) отсутствуют гарантии своевременной сдачи объекта. Застройщики допускают просрочки. Иногда объекты не сдаются вовсе. Несмотря на попытки Государственной думы отменить долевое строительство, вопрос компенсации дольщикам за несвоевременную сдачу дома остается актуальным. На что дольщик может рассчитывать?

Компенсации и выплаты по закону

Для наглядности возьмем вымышленную ситуацию.

Стоимость квартиры 4 000 000 рублей

Просрочка 300 дней

Ставка рефинансирования 7,75%

Неустойка (пени)

Выплата неустойки за несвоевременную сдачу объекта предусмотрена частью 2 статьи 6 ФЗ-214. Ее размер зависит от цены договора, количества дней просрочки, ставки рефинансирования (ключевая ставка). Рассчитывается по формуле.

формула неустойки за просрочку по ДДУ

 

Рассчитаем неустойку

4 000 000×300×7,75/100×1/150 = 620 000 рублей.

Подробнее о неустойке по ДДУ читайте в статье «Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия».

Возмещение расходов за вынужденный найм жилья

Если квартира приобретается для личного пользования (не для предпринимательской деятельности), то помимо ФЗ-214 отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Законом «О защите прав потребителя». В таком случае дольщик является также и потребителем.

При отсутствии иной жилплощади дольщик вынужден арендовать квартиру. Расходы на найм жилья, после предусмотренного ДДУ срока передачи квартиры, являются убытками в соответствии с гражданским законодательством.

возмещение убытков за вынужденную аренду жилья

Предположим, что расходы на аренду квартиры составили 25 000 рублей в месяц. Учитывая срок просрочки дольщику пришлось арендовать жилье 10 месяцев. Таким образом он понес убытки в размере 250 000 рублей.

Компенсация морального вреда

Как уже говорилось дольщик является потребителем. При нарушении прав потребителя (а потребитель имеет право на передачу ему квартиры в срок) застройщик должен компенсировать ему физические и нравственные страдания.

компенсация морального вреда

В чем именно заключались физические и нравственные страдания нужно доказывать. Сумму можно заявить любую. Оценим страдания в 1000 рублей в день. Итого получим 300 000 рублей.

Штраф

Дольщик, одновременно являясь потребителем, имеет право взыскать штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных судом требований.

штраф за просчрочку ДДУ

Сумма удовлетворенных требований складывается из неустойки, расходов за вынужденный найм жилья, морального вреда: 620 000 + 250 000 + 300 000 = 1 170 000 рублей. 50% от этой суммы 585 000 рублей.

Судебные расходы

При обращении в суд сторона, выигравшая дело возмещает все судебные издержки за счет другой стороны (ст. 98 ГПК РФ). К ним относятся гос пошлина, платные услуги юристов (ст. 100 ГПК РФ), услуги экспертов, расходы на проезд, почтовые расходы (ст. 94 ГПК РФ).

В сумме судебные расходы по подобным категориям дел составляют 30 000 рублей.

ИТОГО:

620 000 – неустойка;

250 000 – вынужденный найм жилья;

300 000 – моральный вред;

585 000 – штраф;

30 000 – судебные расходы.

Общая сумма компенсации – 1 785 000 рублей.

Для справки
В судебной практике встречаются решения судов о взыскании упущенной выгоды (часть 2 статьи 15, статья 393 ГК РФ) и процентов за пользование чужими денежными средствами (часть 3 статьи 395 ГК РФ). Данный требования заявляются юридическими лицами. Физические лица такие требования заявлять не могут.

Компенсации и выплаты на практике

компенсации и выплаты за просрочку по ДДУ на практике

Неустойка (пени)

Размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ, если застройщик заявит в суде соответствующее ходатайство. Будьте уверены, заявит!

Снижение неустойки ст 333

Как правило, размер неустойки снижается до 10% от стоимости жилья, а то и меньше. Почему суды повсеместно применяют такую практику? Если все дольщики заявят требования, то застройщик попросту обанкротится. В таком случае удовлетворить требования всех дольщиков не представится возможным. А значит те, кто получит судебные решения позже остальных вообще останутся без каких-либо компенсаций. Что будет с другими строящимися объектами? Полная остановка строительства. Значит кто-то вообще не получит жилье.

Это одно из мнений и кажется оно наиболее убедительным.

После применения судом статьи 333 ГК РФ неустойка составит не более 400 000 рублей.

Возмещение расходов за вынужденный найм жилья

На практике возмещение расходов за вынужденный найм жилья при просрочке сдачи квартиры возмещается в полном объеме. Для этого суду нужно доказать «вынужденность» найма, а также равнозначность объекта найма и строящейся квартиры.

«Вынужденность» найма заключается в том, что дольщик не имеет другого места жительства. Т.е. не имеет в собственности объектов недвижимости и не имеет регистрации в регионе фактического проживания.

Равнозначность жилых помещений заключается в том, что арендованная квартира должна быть аналогичной строящейся. Квартира примерно одинаковой площади, находится в аналогичном районе, стоимость аренды квартир равная.

Если представить суду договор найма равнозначного жилого помещения не составит труда, то доказать «вынужденность» найма довольно сложно, так как 99,9% граждан имеют регистрацию.

Поэтому в суде в возмещении расходов за вынужденный найм жилья с наибольшей долей вероятности будет отказано.

Компенсация морального вреда

В отличие от Закона «О защите прав потребителей» статья 151 ГК РФ составлена не совсем в пользу дольщика.

Компенсация морального вреда

Как видно из приведенной статьи суд не обязан, а может по своему усмотрению возложить на застройщика обязанность по компенсации морального вреда. На практике реальная сумма возмещения составляет от 10 000 до 25 000 рублей.

Штраф

Практика применения судами штрафа неоднозначна. Не будем вдаваться в подробности. Шансы наложить штраф на застройщика 50/50.

От взысканной суммы размер штрафа будет равен (400 000 + 0 + 25 000) * 50% = 212 500.

Всего, за исключением судебных расходов 400 000 + 25 000 + 212 500 = 637 500

Судебные расходы

Судебные расходы не относятся к взыскиваемой сумме. Заявить об их возмещении можно после получения положительного решения, можно в процессе рассмотрения дела. Разницы нет. Однако, судебные издержки возмещаются частично, если требования истца удовлетворены не в полном объеме (ст. 98 ГПК РФ). В таком случае они возмещаются пропорционально удовлетворенным требованиям.

Если изначально заявлена сумма 1 755 000, а суд присудил 637 500, то судебные расходы подлежат возмещению в размере 10 897.

Итого, при хорошем раскладе, общая сумма компенсации составит 648 397 рублей.

Если суд откажет в наложении штрафа на застройщика, то еще меньше – 432 265 рублей.

Если статья оказалась полезной, поделитесь с друзьями

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *