Компенсации дольщикам за просрочку сдачи квартиры

Компенсации дольщикам за просрочку сдачи квартиры по ДДУ Недвижимость

Компенсации дольщикам за просрочку сдачи квартиры

Заключая договор долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) отсутствуют гарантии своевременной сдачи объекта. Застройщики допускают просрочки. Иногда объекты не сдаются вовсе. Несмотря на попытки Государственной думы отменить долевое строительство, вопрос компенсации дольщикам за несвоевременную сдачу дома остается актуальным. На что дольщик может рассчитывать?

Компенсации и выплаты по закону

Для наглядности приведем пример:

  • стоимость квартиры 4 000 000 рублей
  • просрочка 300 дней
  • ставка рефинансирования 7,75%

Неустойка (пени)

Выплата неустойки за несвоевременную сдачу объекта предусмотрена частью 2 статьи 6 ФЗ-214. Ее размер зависит от цены договора, количества дней просрочки, ставки рефинансирования (ключевая ставка). Рассчитывается по формуле.

формула неустойки за просрочку по ДДУ

Рассчитаем неустойку

4 000 000×300×7,75/100×1/150 = 620 000 рублей.

Подробнее о неустойке по ДДУ читайте в статье «Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия».

Возмещение расходов за вынужденный найм жилья

Если квартира приобретается для личного пользования (не для предпринимательской деятельности), то помимо ФЗ-214 отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Законом «О защите прав потребителя». В таком случае дольщик является также и потребителем.

При отсутствии иной жилплощади дольщик вынужден арендовать квартиру. Расходы на найм жилья, после предусмотренного ДДУ срока передачи квартиры, являются убытками в соответствии с гражданским законодательством.

возмещение убытков за вынужденную аренду жилья

Предположим, что расходы на аренду квартиры составили 25 000 рублей в месяц. Учитывая срок просрочки дольщику пришлось арендовать жилье 10 месяцев. Таким образом он понес убытки в размере 250 000 рублей.

Компенсация морального вреда

Как уже говорилось дольщик является потребителем. При нарушении прав потребителя (а потребитель имеет право на передачу ему квартиры в срок) застройщик должен компенсировать ему физические и нравственные страдания.

компенсация морального вреда

В чем именно заключались физические и нравственные страдания нужно доказывать. Сумму можно заявить любую. Оценим страдания в 1000 рублей в день. Итого получим 300 000 рублей.

Штраф

Дольщик, одновременно являясь потребителем, имеет право взыскать штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных судом требований.

штраф за просчрочку ДДУ

Сумма удовлетворенных требований складывается из неустойки, расходов за вынужденный найм жилья, морального вреда: 620 000 + 250 000 + 300 000 = 1 170 000 рублей. 50% от этой суммы 585 000 рублей.

Судебные расходы

При обращении в суд сторона, выигравшая дело возмещает все судебные издержки за счет другой стороны (ст. 98 ГПК РФ). К ним относятся гос пошлина, платные услуги юристов (ст. 100 ГПК РФ), услуги экспертов, расходы на проезд, почтовые расходы (ст. 94 ГПК РФ).

В сумме судебные расходы по подобным категориям дел составляют 30 000 рублей.

Общая сумма компенсации

  • 620 000 – неустойка;
  • 250 000 – вынужденный найм жилья;
  • 300 000 – моральный вред;
  • 585 000 – штраф;
  • 30 000 – судебные расходы.

Общая сумма компенсации – 1 785 000 рублей.

Для справки. В судебной практике встречаются решения судов о взыскании упущенной выгоды (часть 2 статьи 15, статья 393 ГК РФ) и процентов за пользование чужими денежными средствами (часть 3 статьи 395 ГК РФ). Данный требования заявляются юридическими лицами. Физические лица такие требования заявлять не могут.

Компенсации и выплаты на практике

компенсации и выплаты за просрочку по ДДУ на практике

Неустойка (пени)

Размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ, если застройщик заявит в суде соответствующее ходатайство. Будьте уверены, заявит!

Снижение неустойки ст 333

Как правило, размер неустойки снижается до 10% от стоимости жилья, а то и меньше. Почему суды повсеместно применяют такую практику? Если все дольщики заявят требования, то застройщик попросту обанкротится. В таком случае удовлетворить требования всех дольщиков не представится возможным. А значит те, кто получит судебные решения позже остальных вообще останутся без каких-либо компенсаций. Что будет с другими строящимися объектами? Полная остановка строительства. Значит кто-то вообще не получит жилье.

Это одно из мнений и кажется оно наиболее убедительным.

После применения судом статьи 333 ГК РФ неустойка составит не более 400 000 рублей.

Возмещение расходов за вынужденный найм жилья

На практике возмещение расходов за вынужденный найм жилья при просрочке сдачи квартиры возмещается в полном объеме. Для этого суду нужно доказать «вынужденность» найма, а также равнозначность объекта найма и строящейся квартиры.

«Вынужденность» найма заключается в том, что дольщик не имеет другого места жительства. Т.е. не имеет в собственности объектов недвижимости и не имеет регистрации в регионе фактического проживания.

Равнозначность жилых помещений заключается в том, что арендованная квартира должна быть аналогичной строящейся. Квартира примерно одинаковой площади, находится в аналогичном районе, стоимость аренды квартир равная.

Если представить суду договор найма равнозначного жилого помещения не составит труда, то доказать «вынужденность» найма довольно сложно, так как 99,9% граждан имеют регистрацию.

Поэтому в суде в возмещении расходов за вынужденный найм жилья с наибольшей долей вероятности будет отказано.

Компенсация морального вреда

В отличие от Закона «О защите прав потребителей» статья 151 ГК РФ составлена не совсем в пользу дольщика.

Компенсация морального вреда

Как видно из приведенной статьи суд не обязан, а может по своему усмотрению возложить на застройщика обязанность по компенсации морального вреда. На практике реальная сумма возмещения составляет от 10 000 до 25 000 рублей.

Штраф

Практика применения судами штрафа неоднозначна. Не будем вдаваться в подробности. Шансы наложить штраф на застройщика 50/50.

От взысканной суммы размер штрафа будет равен (400 000 + 0 + 25 000) * 50% = 212 500.

Всего, за исключением судебных расходов 400 000 + 25 000 + 212 500 = 637 500

Судебные расходы

Судебные расходы не относятся к взыскиваемой сумме. Заявить об их возмещении можно после получения положительного решения, можно в процессе рассмотрения дела. Разницы нет. Однако, судебные издержки возмещаются частично, если требования истца удовлетворены не в полном объеме (ст. 98 ГПК РФ). В таком случае они возмещаются пропорционально удовлетворенным требованиям.

Если изначально заявлена сумма 1 755 000, а суд присудил 637 500, то судебные расходы подлежат возмещению в размере 10 897.

Итого, при хорошем раскладе, общая сумма компенсации составит 648 397 рублей.

Если суд откажет в наложении штрафа на застройщика, то еще меньше – 432 265 рублей.

Общая сумма реальной компенсации

Общая сумма реальной компенсации составит в 4 раза меньше заявленной.

На практике при неграмотном подходе к делу суды вовсе отказывают во взыскании компенсации по формальным причинам (нарушены сроки, не представлены надлежащие документы). Во избежание этого необходимо обращаться к юристу.


Бесплатная консультация юриста!

Оцените статью
Консультации Юриста
Добавить комментарий

  1. Светлана

    Мы снимаем квартиру по вине застройщика уже почти три года. Договор аренды заключили только год назад. Получается, что за первые два года мы не сможем взыскать с него компенсацию?

    Ответить
    1. Admin автор

      Для подтверждения расходов в связи с нарушением срока передачи квартиры необходимо предъявить в суд доказательства о том, что такие расходы действительно были. И основной документ, подтверждающий это, договор найма жилого помещения. Поэтому доказать расходы за первые два года в вашем случае практически не возможно.

      Ответить
  2. Иван

    Если просрочка составила всего 4 месяца, квартира покупалась без отделки, прав ли застройщик не жалающий платить и утверждающий, что это время владелец квартиры все равно бы не смог жить в квартире из-за отделочных работ?

    Ответить
    1. Admin автор

      Нет, не прав. Такой довод застройщика несостоятелен.

      Ответить
  3. Дима

    А что если застройщик сдал квартиру, но в доме есть недоделки, которые не слишком спосбствуют пользованию ею, как решается вопрос по неустойке?

    Ответить
    1. Admin автор

      Неустойка — это так называемая «мера наказания» за просрочку сдачи квартиры. Если квартира передана в срок с недоделками, то вы вправе отказаться от ее приемки до устранения этих недоделок. В случае отказа застройщиком от устранения недоделок вы можете потребовать соразмерного уменьшения цены или самостоятельно устранить недоделки, а понесенные расходы взыскать с застройщика.

      Ответить
  4. Олег

    Хотелось знать, какой процент от выплаченной суммы неустойки обычно берут помогавшие при этом юристы?

    Ответить
    1. Admin автор

      Сумма вознаграждения юристу указывается в договоре на оказание юридических услуг. Размер вознаграждения не зависит от исхода дела и суммы взысканной неустойки. Вы платите за оказание услуги.

      Ответить
  5. Оля

    А если владелец жилья не хочет заключать с нами договор аренды, нет других способов доказать, что мы снимали жилье?

    Ответить
    1. Admin автор

      Доказать факт вынужденных расходов можно и другими документами. Например, расписками о получении денег в счет оплаты аренды жилья, банковские выписки о переводах денег арендодателю с назначением платежа.

      Ответить
  6. Сергей

    Существует ли лимит возмещаемого ущерба, что будет, если дожидаться выполения застройщиком его обязательсв в дорогом гостиничном номере?

    Ответить
    1. Admin автор

      Так такового лимита нет. При расчете компенсации берется средняя стоимость аренды жилья в районе нахождения строящейся квартиры. Если фактически потраченные средства превышают среднюю стоимость аренды аналогичного жилья в районе, то фактически потраченная сумма подлежит уменьшению. Например, вы были вынуждены снимать однокомнатную в Москве из-за просрочки сдачи такой же однокомнатной квартиры в Красногорске (Московская область). Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Красногорске — 25 000 рублей. В Москве вы снимали за 35 000 рублей. Возмещению подлежит сумма в 25 000 рублей. Тоже самое касается площади квартиры и количества комнат.

      Ответить
  7. Дима

    Может ли застройщик предложить свои варианты размещения для дольщиков на время задержки сдачи здания? Обязательно ли на них соглашаться?

    Ответить
    1. Admin автор

      На практике такие случаи не встречались.

      Ответить
  8. Александр

    Если застройщик признан банкротом, от кого нужно требовать возмещения неустойки в этом случае?

    Ответить
    1. Admin автор

      Требование о взыскании неустойки необходимо заявить в процедуре банкротства. Можете ознакомиться со статьей https://yurist.club/prava-potrebitelya/chto-delat-dolshhiku-pri-bankrotstve-zastrojshhika.html

      Ответить
  9. Ольга

    Мы тоже оказались в такой неприятной ситуации, прочитав вашу статью теперь точно уверенна, что нужно обращаться за помощью к юристу, оказывается столько нюансов есть, о которых я и не знала.

    Ответить
  10. Саша

    Можно ли не подписывать акт приема-передачи квартиры до тех пор, пока застрйщик не компенсирует расходы из-за просрочки сдачи объекта?

    Ответить
    1. Admin автор

      Акт приема-передачи является документом, подтверждающим исполнение обязательств застройщиком. В случае просрочки штрафные санкции начисляются до момента подписания акта. При отказе от подписания акта застройщик вправе подписать акт в одностороннем порядке.

      Ответить
  11. Олег

    Является ли выплаченная в этом случае неустойка доходом, нужно ли платить с этой суммы какие-то налоги?

    Ответить
    1. Admin автор

      Доходом признается экономическая выгода при осуществлении предпринимательской деятельности. В России налогом облагается прибыль и доход (в подробности и отличия между ними углубляться не будем). Налогами не облагаются денежные средства, полученные за возмещение вреда (ущерба). Неустойку можно отнести к такой выплате. Поэтому неустойка не облагается налогом.

      Ответить
  12. Регина

    Никто ничего у нас в России не выплачивает( До этого момента, я даже не знала, что в суд подать можно на возмещение расходов за вынужденный найм жилья. Вопрос такой. Суд быстрее примет к рассмотрению дела иск от конкретной квартиры, или лучше всем подъездом собраться? Дом не могут сдать уже второй год. Я представляю, сколько нам всем возмещать придётся.

    Ответить
    1. Admin автор

      Групповой иск является процессуальным средством, которое позволяет эффективно защищать интересы больших групп граждан и организаций, оказавшихся в одинаковой юридико-фактической ситуации, если их права и интересы нарушены общим ответчиком. Однако гражданско-процессуальным законодательством подача группового или коллективного иска не предусмотрена. К тому же полагаем, что основания для подачи группового иска о взыскании неустойки также недопустимо, в связи с тем, что у разных истцов разные договоры, суммы неустоек и прочие обстоятельства.

      Ответить